전세 사기는 어리숙한 이들만 당하는 것으로 여기기 쉬우나 조직적으로 사기 행각을 벌이면 누구라도 표적이 될 수 있어 반드시 경각심을 가져야 한다. 전세 사기의 대부분은 시세 파악이 쉽지 않은 소규모 주택, 다가구주택, 빌라 같은 비아파트가 표적이 돼 서민들을 울리는 경우가 많다. 대표적인 사기 유형으로는 다가구주택의 총액을 속이거나, 무자본 갭 투자로 인한 피해 외에도 건축주가 신축 건물에 대한 전세 보증금을 부풀려 받은 뒤 바로 변제 능력이 전혀 없는 ‘바지’ 임대인한테 모든 책임과 소유권을 넘긴 상태에서 잠적하는 방식이다. 다른 사람에게 소유권을 넘겨도 그 사실을 세입자에게 알릴 의무가 없다는 점을 악용하는 것이다. 세를 살다가 이사 나가야 하는데 전 집주인은 물론 새 집주인마저 연락되지 않는 상황이 펼쳐지면서 수면 위로 사기 사실이 드러나는 경우가 많다. 월세로 계약한 후 등기부등본상 집주인의 이름과 주민등록번호를 악용한 위조 신분증까지 만들어 소유주처럼 행세하며 전세 계약을 체결한 후 차액을 편취하는 것 역시 근절되지 않는 사기 수법이다. 최근엔 잠깐 집을 보고 싶다면서 월세로 나온 오피스텔의 출입문 비밀번호를 알아낸 뒤 내부를 촬영한 다음 계약조차 하지 않은 상태에서 집주인인 척 직거래 앱에 매물을 등록하는 사기가 기승부리고 있다. 시세보다 저렴한 매물을 보고 연락해온 이들에게 본계약 전에 일단 가계약금부터 보내라는 방식으로 돈을 받아 ‘먹튀’하는 것이다. 위조된 등기부등본과 신분증을 믿고 전세 보증금 전액을 송금했거나 계약서를 작성하고 입주했다가 쫓겨난 사례도 있다. 직거래로 인한 분쟁이 발생하는 경우 해결 방안이 거의 없으므로 좀 더 제도가 보완되기 전에는 부동산 중개업소를 통해 거래하는 것이 안전하다.
2025 버전 전세 사기 피하기
신종 사기 유형으로 부동산담보신탁을 이용하는 전세 사기가 있다. 부동산담보신탁이란 부동산 소유자가 부동산을 신탁사에 맡기는 대신 받은 수익권증서를 이용해 금융권 대출을 받는 것이다. 이 같은 사항은 등기부등본 중 ‘갑구’에 표시돼 있다. 신탁 부동산을 거래할 때는 등기부등본상에 나오는 신탁원부 번호로 신탁원부를 발급받아 전세 계약 체결에 수탁자(신탁사)의 동의가 필요한지 등 내용을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 신탁사의 동의 없이 단지 원소유자의 말이나 약속만 믿고 거래하면 적법한 거래로 인정받지 못해 주택임대차보호법의 적용을 받지 못한다. 이 경우 신탁사나 새로운 소유자가 건물의 인도를 요청하면 비워줘야 하고, 전세 보증금 반환 등을 요구할 수 없다. 신탁사의 승낙을 받은 경우라도 전세금이 우선 변제되지 않을 수 있어 신탁 부동산은 전세 계약을 피하는 것이 안전하다. 굳이 계약하고자 한다면 차선책이지만 월세로 계약하는 것이 안전할 수 있다.
그리고 통상적으로 잔금을 치른 후 바로 전입신고와 확정일자를 받으면 안전하다고 믿는다. 하지만 4월 15일에 전세 보증금의 잔금을 치르고 전입신고와 동시에 확정일자를 받았다면, 당일부터가 아닌 4월 16일 0시부터 확정일자의 효력이 발생한다. 임대인이 이런 잠깐의 틈을 이용해 자산이 거의 없다시피 한 사람에게 소유권을 넘기고, 주택담보대출을 받아 집이 경매로 넘어간 사례도 있다. 이런 황당한 사기에 휘말리지 않으려면 잔금을 지불하기 직전 뗀 등기부등본을 확인해야 함은 물론, 전세 계약서에 특약으로 이사 당일 소유권 변경 또는 근저당권 설정 등의 행위를 금지한다는 내용을 기재해두자.
주의했는데도 전세 사기 피해를 당했다면 수사기관에 신고한 다음 임대인을 사기죄로 형사 고소하고 전세 보증금 회수를 위한 민사소송을 같이 진행해야 한다. 하지만 이 방법으로는 대부분 회수가 어려워 피해 주택을 경매에 부쳐 전세 보증금을 회수하려 하기도 하나 역시 사기당한 전세 보증금의 전액 회수는 불가능한 경우가 많다. 결국 전세 사기는 당하지 않고 피해가는 것이 최선의 방어책인 셈이다.
전세 사기를 예방하기 위한
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계약 전 체크리스트
□ 주변의 매매가와 전세가 확인
□ 등기부등본 확인 및 선순위 채권 확인
□ 표준임대차계약서 사용
□ 임대인의 세금 체납 여부 확인 -
계약 후 체크리스트
□ 등기부등본 변동 사항 확인
□ 전입신고 및 확정일자 받기
□ 전세보증금 반환보증보험 가입
